Немецкий рынок недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости Германии не настолько плоха, как можно было бы судить по существующим слухам. Цены стабильны, а рентабельность даже немного выросла. Эти данные были представлены журналом Cash, по результатам исследований покупки недвижимости за рубежом , проведенных вместе с институтом Gewos. Причем победителем оказался не крупный мегаполис, а средний по размерам и по количеству населения город Карлсруэ, его рентабильность составила 5,3%. А вот Мюнхен и Берлин по рентабельности оказались гораздо ниже, чем в прошлом году. Мюнхен занял 12 место, а Берлин 21-е. Gewos –единственный институт в Германии, который проводит ежегодный анализ по сделкам с недвижимостью и занимается составлением графика арендной платы по всем городам страны.

По его данным, в сорока городах увеличилась рентабельность арендной платы с 4,5 до 4,6 процентов. В связи с тем, что в Германии падает рождаемость, часто возникает вопрос, выгодна ли инвестиция в недвижимость этой страны? Не приведет ли демографическая ситуация в стране к падению цен? Недавно были опубликованы данные исследований ганноверского института Pestel, которое провели по заказу DSL Bank, полностью развеявшие эти сомнения. К 2030 году население Германии сократится всего на 0,7%, и потому крупные города ожидает скорее дефицит жилья, за счет постоянного притока в Германию переселенцев из других стран.

Все немецкие города до середины 90-х годов развивались практически равномерно и тогда была возможность приобрести недвижимость за границей недорого . Только в последние годы стал увеличиваться разрыв между развитыми экономически центрами, и городами с высокой безработицей и со слабой конъектурой. В первом случае цены на аренду жилья уверенно растут, во втором падают. И по мнению экспертов эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Мюнхен, Франкфурт, Гамбург будут процветать и дальше, в этих городах практически отсутствует невостребованное жилье, и цены там будут расти и на продажу и на аренду. А вот другие города, особенно в Восточной Германии не обещают больших перспектив. Там проблема не только не в соответствии спроса предложению, но и в том, что все больше немцев не хотят жить в квартирах, предпочитая собственные небольшие дома.

Из Восточной Германии наиболее перспективным городом для инвестирования в недвижимость является Дрезден. Он занимает 28 место по стране. Берлин оказался на 21-м месте, основной причиной явилась экономическая нестабильность, в нем очень высокий процент безработицы (19,4%) , и очень много пустующих квартир (почти 100 тыс.). Очень перспективным городом по-прежнему остается Мюнхен. Город с хорошо развитой инфраструктурой, привлекателен для туристов, так как рядом находится знаменитый горнолыжный курорт Гармиш-Партенкирхен. По статистическим данным собственное жилье имеют только 40% немцев, от инвестиций в жилье их отпугивает страх перед безработицей и многолетний экономический застой.

Цены на недвижимость в Германии ниже среднеевропейских, и многие инвесторы вкладывают средства в этот рынок. В связи с этим, очень сильно изменился состав владельцев недвижимости в Германии, раньше недвижимость принадлежала в основном частным лицам либо государственным учреждениям и органам, а сейчас все чаще владельцами немецкой недвижимости становятся иностранные инвесторы. Цены в Германии остаются на одном уровне уже почти десять лет, и инвесторы наживаются на низкой цене. Скупленные квартиры они распродают, чаще всего жильцам этих же квартир, которые раньше проживали в них по договору аренды.

Причем прибыль от таких сделок иногда достигает 50%. Ипотечные кредиты обходятся в Германии дешево, а доход от аренды практически полностью покрывает проценты по кредиту. Иногда инвесторы покупают целые кварталы, рассчитывая на высокую доходность. Но чаще они не довольствуются арендной платой, а перепродают квартиры по более высокой цене, сделав предварительно ремонт.