Покупаем дом. Советы для небедных москвичей

    Выбирая себе дом, дачу или коттедж, необходимо соблюсти несколько важнейших принципов, иначе сделка превратится в страшную нервотрёпку. Вполне реально лишить на ней как денег, так и жилья.



    Первый совет: торгуйтесь!
    Поскольку в наши дни процессы совершения сделок на загородном рынке переходят главным образом наедине, торг не только возможен, но и обязателен. При личной встрече можно добиться очень значительной скидки.
    Но скидка скидке рознь.
    Значительно меньше, чем на недостроенные дома, снижаются цены на готовые коттеджи. А вот недострой можно «ронять» хоть в половину.
    Правда, многие застройщики (и частники-строители) не снижают свои цен на напрямую. Но в рекламе всегда есть намек на то, что строитель готов двигаться по цене. А, если даже и нет – будьте уверены – запас рентабелдьности у наших «работничков ножа и топо….», просите – топора и рубанка, таков, что топтать их можно очень и очень неплохо.
    В сегменте эконом-класса ситуация с ценами была самой стабильной. А цены на проекты, востребованные у покупателей до кризиса, в целом не изменились.
    Наиболее снизились цены на неудачные или неликвидные проекты, т.е. потенциальный недострой.

    Второй совет: сведите риски к минимуму
    Приобретение недостроенного объекта – эта наиболее рискованная сделка. Ведь воду, газ, канализацию и электричество проводят в коттедж уже после постройки. И сегодня невозможно предсказать, сколько придётся ждать момента, когда в доме можно будет нормально жить: ведь для этого застройщик должен продать и достроить все дома посёлка, а потом найти средства на проведение коммуникаций.
    Поэтому, если вы собираетесь переехать за город, покупайте дом высокой степени готовности, или даже полностью готовый дом в посёлке, куда проведены все коммуникации.

    Третий совет: рассматривайте trade-in
    Так называемые альтернативные сделки (цепочки), когда одно жильё продаётся, другое покупается, и всё это происходит в один день, не имеют на загородном рынке такого широкого применения, как на городском рынке недвижимости. Однако в наши дни появилось предложение услуги trade-in, которая знакома всем по рынку автомобилей.

    В отличие от автомобильного рынка, где для покупки новой машины всегда необходимо доплатить, на рынке коттеджей существует целых три варианта:
    1.    дом и городская квартира стоят одинаково;
    2.    дом стоит дороже (и в этом случае покупатель должен доплатить);
    3.    квартира стоит дороже (тогда компания-продавец подбирает более дорогой участок, или же клиенту предоставляются дополнительные услуги проектировщиков, дизайнеров, ландшафтных дизайнеров, которые покрывают сумму разницы).
    На рынке загородной недвижимости также существует разделение по сегментам. К примеру, за одну элитную квартиру можно приобрести три дома эконом-класса, а вот для того, чтобы приобрести элитный коттедж, необходимо отдать несколько квартир.
    Но даже если объекты недвижимости сопоставимы по классу и предназначению, совершить полностью прямой обмен затруднительно. Чаще всего реализуют обмен с доплатой.

    Четвёртый совет: старайтесь найти льготные условия
    Таковыми могут быть долгосрочная аренда дома с его последующим выкупом, предоставление рассрочки платежей на несколько лет, кредиты – всё это зависит лишь от фантазии застройщика. Есть редкие компании, которые предлагают систему длинных рассрочек с низкими ставками (на 10 лет под 15 % годовых в рублях). Программы доступны в посёлках, которые строятся компанией самостоятельно. Правда, это не эконом класс. Цена на подобные предложения исчисляются многими сотнями, а чаще и миллионами долларов.

    Сегодня появились компании с забавной программой  «плати после кризиса». Цены в данном случае зафиксированы в валюте и привязаны к бивалютной корзине. По программе готовые дома под чистовую отделку, стоящие более полутора миллионов долларов, отдают покупателю за 1% от стоимости в месяц, сроком на 5 лет. За это время хозяин должен будет самостоятельно сделать отделку и ландшафтный дизайн, а по окончанию кризиса внести ещё 40% от стоимости, после чего дом будет оформлен в его собственность.
    По другой программе потенциальный покупатель въезжает в готовы дом и платит арендную плату около 15 тысяч долларов в месяц, а по истечению оговоренного заранее срока может выкупить дом, с учётом уже внесённых арендных платежей.

    Пятый совет: выполните независимую оценку недвижимости
    Основной проблемой обмена городской недвижимости на загородную является то, что специалисты одного рынка редко хорошо ориентируются в другом. А поскольку немногие компании имеют подразделения, работающие во всех сегментах рынка, вашей сделкой заниматься, скорее всего, будут два риелтора, юрист и независимый оценщик.
    Конечно, компания может предложить собственную оценку недвижимости. Но чтобы быть уверенным, в том, что цена справедлива, лучше всего обратиться именно к независимому оценщику.