По его данным, в сорока городах увеличилась рентабельность арендной платы с 4,5 до 4,6 процентов. В связи с тем, что в Германии падает рождаемость, часто возникает вопрос, выгодна ли инвестиция в недвижимость этой страны? Не приведет ли демографическая ситуация в стране к падению цен? Недавно были опубликованы данные исследований ганноверского института Pestel, которое провели по заказу DSL Bank, полностью развеявшие эти сомнения. К 2030 году население Германии сократится всего на 0,7%, и потому крупные города ожидает скорее дефицит жилья, за счет постоянного притока в Германию переселенцев из других стран.
Все немецкие города до середины 90-х годов развивались практически равномерно и тогда была возможность приобрести недвижимость за границей недорого . Только в последние годы стал увеличиваться разрыв между развитыми экономически центрами, и городами с высокой безработицей и со слабой конъектурой. В первом случае цены на аренду жилья уверенно растут, во втором падают. И по мнению экспертов эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Мюнхен, Франкфурт, Гамбург будут процветать и дальше, в этих городах практически отсутствует невостребованное жилье, и цены там будут расти и на продажу и на аренду. А вот другие города, особенно в Восточной Германии не обещают больших перспектив. Там проблема не только не в соответствии спроса предложению, но и в том, что все больше немцев не хотят жить в квартирах, предпочитая собственные небольшие дома.
Из Восточной Германии наиболее перспективным городом для инвестирования в недвижимость является Дрезден. Он занимает 28 место по стране. Берлин оказался на 21-м месте, основной причиной явилась экономическая нестабильность, в нем очень высокий процент безработицы (19,4%) , и очень много пустующих квартир (почти 100 тыс.). Очень перспективным городом по-прежнему остается Мюнхен. Город с хорошо развитой инфраструктурой, привлекателен для туристов, так как рядом находится знаменитый горнолыжный курорт Гармиш-Партенкирхен. По статистическим данным собственное жилье имеют только 40% немцев, от инвестиций в жилье их отпугивает страх перед безработицей и многолетний экономический застой.
Цены на недвижимость в Германии ниже среднеевропейских, и многие инвесторы вкладывают средства в этот рынок. В связи с этим, очень сильно изменился состав владельцев недвижимости в Германии, раньше недвижимость принадлежала в основном частным лицам либо государственным учреждениям и органам, а сейчас все чаще владельцами немецкой недвижимости становятся иностранные инвесторы. Цены в Германии остаются на одном уровне уже почти десять лет, и инвесторы наживаются на низкой цене. Скупленные квартиры они распродают, чаще всего жильцам этих же квартир, которые раньше проживали в них по договору аренды.
Причем прибыль от таких сделок иногда достигает 50%. Ипотечные кредиты обходятся в Германии дешево, а доход от аренды практически полностью покрывает проценты по кредиту. Иногда инвесторы покупают целые кварталы, рассчитывая на высокую доходность. Но чаще они не довольствуются арендной платой, а перепродают квартиры по более высокой цене, сделав предварительно ремонт.
]]>Сегодня принято так, что первым реальным шагом к покупке квартиры является передача предварительной оплаты или задатка. Передав некую сумму продавцу, покупатель подтверждает серьёзность своих намерений. Что бы разобраться в тонкостях передачи первого взноса за квартиру, следует иметь представление о том, чем задаток отличается от аванса и что представляет собой предварительная оплата при покупке недвижимости.
Действия сторон регулируются специальными нормативными актами и законодательными нормами. Поскольку при составлении договора задатка передаются денежные средства, то этот документ должен обязательно составляться в письменном виде. Факт передачи денег должен быть чётко зафиксирован. Наиболее простой вариант, это воспользоваться услугами риэлторского агентства, хотя бы на время составления договора задатка.
В предварительном договоре кроме сумм и сроков следует тщательно описать предмет сделки. Специалисты рекомендуют указывать не только технические характеристики объекта, но и сделать его более подробное описание. Это делается для того, что бы объект недвижимости переходил от одного собственника к другому в том состоянии, в котором предъявлялся для продажи во время предварительных просмотров.
В предварительном договоре нужно постараться отразить все возможные ситуации и перечень действий в случае возникновения одной из оговоренных ситуаций. Лишнего в подобном договоре не бывает. Чем больше ситуаций оговорено, тем меньше риск, что в процессе покупки квартиры возникнут непредвиденные ситуации. Внесение предварительной оплаты это только первый шаг на пути к приобретению недвижимости, однако, шаг этот очень важный и во многом определяет успех последующей сделки. При нотариальном оформлении квартиры есть свои нюансы, которые обязательно нужно учитывать. Однако, при проведении подобных важных и дорогостоящих сделок, помощь квалифицированного специалиста очень важна, она может стать гарантом того, что процесс купли-продажи недвижимости пройдёт чисто, без нежелательных вариаций. Кроме того, работа с профессионалами рынка позволит полностью избежать сделки с участием мошенников.]]>
В первую очередь необходимо тщательно проверить законность деятельности предприятия или частных лиц, предлагающих приобрести приглянувшуюся Вам недвижимость. Ни для кого не секрет, что в сфере продажи и аренды жилья в Беларуси, да и в других регионах бывшего Советского Союза, действует огромное количество мошенников, пытающихся при помощи всевозможных хитроумных афер завладеть финансовыми средствами покупателей жилья. В свете подобных обстоятельств имеет смысл приобретать жильё непосредственно у строительной кампании, ведь застройщики для получения всевозможных разрешительных документов многократно проверяются соответствующими контролирующими государственными органами. Поэтому вероятность быть обманутым в случае приобретения жилья через прямого застройщика практически равна нулю.
На следующем этапе выбора стоит внимательно продумать район, в котором Вы планируете провести значительную часть своей жизни. Когда Вы собираетесь купить квартиру в Минске, любая мелочь в будущем может оказаться достаточно важной. Жизнь значительно осложняется отсутствием развитой инфраструктуры. Близость магазинов, рынков, школы и удобных транспортных развязок является неотъемлемым преимуществом при выборе комфортного образа жизни. А ведь выбирая район обитания, покупатель выбирает именно образ жизни, ни больше, ни меньше.
Ну и, разумеется, немаловажным фактором при выборе квартиры является её географическое расположение. Если планируется приобретение квартиры, все окна которой выходят на северную сторону, не стоит рассчитывать на то, что когда-нибудь Ваш дом будет залит тёплым солнечным светом. А квартира, выходящая на южную сторону, вряд ли позволит своим жильцам насладиться прохладой в знойные летние дни. Идеальным вариантом с точки зрения как врачей, так и дизайнеров интерьеров, считаются окна, выходящие на запад или на восток.
Постарайтесь учесть эти несложные рекомендации и Ваше новое жильё будет долго радовать Вас надёжностью, теплом и уютом родного дома.
]]>
В первую очередь людей прельщает возможность получить за те же самые деньги, что они потратили бы на покупку не слишком просторной, типовой городской квартиры, комфортабельный, оригинальный, большой дом со всеми удобствами, причем в местности с экологией гораздо лучшей, нежели в любом городе. При этом можно выбрать коттедж подходящей планировки, отвечающий пожеланиям и потребностям конкретного покупателя, а можно заказать постройку дома по собственному особому проекту, правда при этом надо придерживаться общего стиля всего поселка, зато есть реальная возможность поэкспериментировать со строительными материалами и получить в результате эксклюзивное и удобное жилье.
На начальном этапе возведения коттеджных поселков в России они фактически не обладали сколько-нибудь развитой инфраструктурой, и это, несомненно, было для потенциальных покупателей подобного жилья серьезным минусом. В наше время проекты большинства строящихся поселков поражают развернутой, обширной инфраструктурой, предусматривающей наличие на территории самых разнообразных объектов: от магазинов, кафе, центров бытовых услуг до новейшего современного веллнес-спа-центра, который возводится, к примеру, в поселке с красивым названием «Изумрудный город» в Ленинградской области.
Коттеджные поселки, такие как солнечный берег на Азовском море, могут похвастаться объектами, которые не в каждом городе и встретишь, например, яхт-клубом или благоустроенным пляжем. Так что, выбирая загородное жилье в одном из аналогичных мест, человек приобретает массу плюсов, а самое главное сможет позволить себе и близким более высокий уровень и вообще новый образ жизни.
]]>
Для иногородних приобретение квартиры в белорусской столице несет в себе желанную минскую прописку. Особо состоятельные люди выбирают пригород белорусской столицы, который имеет свои несомненные преимущества: чистая экология, зеленые насаждения и водоемы. Таким способом они «спасаются» от своего бизнеса и дел. Конечно же, благоприятные условия для проживания (чистая экология и отсутствие интенсивного транспортного движения) можно найти и в спальных районах нашей столицы. Сегодня многие новостройки Минска располагаются в непосредственной близости к метро, что позволяет жителям столицы изрядно экономить время. В целом, как в самой столице, так и в ее пригороде новое жилье отвечает всем современным требованиям и стандартам качества.
Таким образом, в предложенной на Ваше обозрение статье мы попытались очень кратко проанализировать современное состояние рынка недвижимости белорусской столицы и ее пригорода. Отметим, что многие описанные выше проблемы на первый взгляд кажутся не такими существенными, однако все они требуют незамедлительного решения.
]]>В прошлом году работники Бобруйского завода КПД (крупнопанельного домостроения) сдали 106,8 тысячи квадратных метров и впервые за время своего существования превысили проектную мощность (она составляет 106 тысяч метров). Проследим здесь соответствующую динамику за последние годы: в 2007 году было сдано 58 тысяч квадратных метров, в 2008-м - 71 тысяча; в этом же году планируется сдать не менее 110 тысяч квадратных метров. А это - около 2 тысяч новых квартир, около 2 тысяч новоселий - таких желанных для тех, кто стоит в хорошо известной очереди.
Обратим внимание на одну очень важную особенность: жилье, возведенное бобруйскими строителями завода КПД, является едва ли не одним из самых дешевых в Беларуси - один квадратный метр стоит примерно 350 так называемых условных единиц (без учета затрат заказчика). Однако откуда такая очень интересная стоимость? На заводе называют несколько факторов. Один из них, возможно, наиболее важный: здесь все делают - от обустройства фундаментов и до сдачи дома "под ключ" - именно сами, своими силами, не привлекая к этому другие организации. На заводе есть и своя сантехническая группа, и электромонтажный участок и т.д., а на все виды работ - соответствующие лицензии. А плюс к этому коллектив завода КПД возводит дома из своих же, произведенных непосредственно у себя на предприятии, конструкций. По сути, все здесь, что нужно для возведения и сдачи готового дома, - свое. Три года назад здесь начали производить даже свои пластиковые оконные блоки. "Технология не такая уж сложная, - заметил начальник цеха ПВХ Алексей Короткий, - утром сырье - вечером готовые окна".
И еще один очень важный фактор: бобруйчане строят в чрезвычайно сжатые сроки, а как известно, растяжение сроков строительства неизбежно ведет к увеличению стоимости всех работ. Что помогает строить быстро? Высокая организованность на новостройках и очень кропотливая, детальная подготовка к ней. Ну, а стоимость жилья и его качество - это, по сути, два главных фактора, которые и влияют на выбор заказчиком той или иной строительной организации. Что касается качества будущего жилья, она закладывается еще непосредственно на формовочном конвейере. При этом предприятие имеет два отдела контроля качества, которые внимательно следят за надлежащим исполнением всех техпроцессов и строительных норм как на самом заводе, при изготовлении железобетонных элементов будущих домов, так и на стройках.
]]>
Кусочек земли, который на этот раз прибрали к рукам американцы, так далек от нефтяных и газовых потоков, что остался совсем незамеченным мировой прессой.
Однако, это факт.
Спустя 60 лет после конца Второй Мировой Войны, США продолжают перекраивать карту мира.
Догадайтесь, в чью пользу…
В 1899 году Марианские острова купила у Испании Германия. Это была нормальная практика тех времен, соответствующая всем международным правилам.
После Первой мировой войны заморские колонии Германии «подербанили» между собой шакалы-победители.
Однако принципы, на которых строилось новое территориальное устройство, немного отличалось от средневековых традиций «победитель получает все».
Тогда, в 1919 году Япония оказалась в стане победителей, и получила свой кусок добычи. Но не в форме безраздельного владения, а политкорректно: в виде «подмандатной территории».
Настоящий смысл подмандатности заключался в том, что сильному государству давался шанс либо ассимилировать, либо перекроить в свою пользу демографию полученных территорий. (именно так произошло на ближнем Востоке, когда под патронажем Британии евреи перекроили карту Палестины в свою пользу).
Судьба Марианских островов была предначертана почти такая. Но Япония совершила ошибку, встав во Второй Мировой войне не на ту сторону.
Итог – острова перешли «под опеку США».
Именно под опеку и ничего более, гласил мандат ООН на территориальное устройство.
Пока был жив Советский Союз, США боялись пересматривать эти правила: еще не хватало опозориться на весь мир, если бы СССР заблокировал в ООН любые американские притязания на чужую землю.
Но, как только СССР не стало, американцы повели массированную атаку.
Нет, в центр Тихого океана не посылали авианосцы.
Зачем, если можно выдать всем жителям американское гражданство (благо этих жителей – с небольшой американский городок). А уж как покупать лояльность местной «политической элиты», Америка знала лучше всех.
Понадобилось всего пять лет с момента распада СССР, как Марианские острова вступили в «тесный и нерушимый союз» с Соединенными Штатами Америки.
А еще спустя 12 лет указом американского Президента Марианские острова вообще потеряли независимый статус, став частью территорий США.
Таким образом, спустя 63 года после конца Второй Мировой Войны Америка прирастила свои границы за счет территорий побежденных.
И еще одно напоминание любителям истории: Россию упрекают в выдаче российских паспортов жителям Абхазии и Южной Осетии.
Однако и здесь, как и в случае с Косово, Россия не являлась первопроходцем.
Кто-то спросит: а причем тут недвижимость на Марианских островах? А при том, что еще недавно для въезда на Марианские острова россиянам была не нужна виза. С конца ноября 2009 года визу придется получать в посольстве США.
Цены – мечта. Условия – сказка.
А когда все слишком сладко – ищи подвох.
Если недвижимость приобретается «для себя», то за этим не стоит никакой инвестиционной экономики, и говорить о достоинствах и недостатках не имеет смысла.
А вот тем, кто ищет способ безопасного вложения денег и получения минимальной, но гарантированной доходности, стоит пятьсот раз подумать.
Курортная недвижимость в Болгарии не окупается в принципе.
Дело в том, что летний пляжный сезон в Болгарии длится не дольше, чем в Сочи. Это значит, что максимальный период сдачи курортных апартаментов в наем составляет три месяца, а реальный – в два раза меньше.
При том, что цены на курортную аренду достаточно невысоки, содержать недвижимость придется круглогодично.
Обычно собственник делегирует эту задачу местным управленцам. Цена за услуги относительно невысока, около 1 евро в месяц за квадратный метр квартиры. Однако «всего евро» при средней квартире в 50 м2 выливается в 600 евро в год.
Даже при стопроцентной загрузке отдыхающими в течении всего летнего периода заработать удастся не более 1200 евро за сезон.
Половину вы отдаете за обслуживание, а потом…
Налог на недвижимость в Болгарии всего 0,15 %, но в 2008 году центральные власти Болгарии преподнесли небольшой сюрприз. Они разрешили местным муниципалам самостоятельно устанавливать дополнительный налог. Как вы думаете чем это закончилось, если помнить, что ментальность чиновников одинакова во всех странах7 Правильно. Налог вырос в 10-20 раз.
Так, в Несебре придется платить 2%, а в «крутой» Варне и того – три процента.
Что это означает на практике, если вы покупаете недорогой апартамент (по-нашему – квартиру), за 50 тысяч евро? Это значит - 1500 евро налога!
Никакой курортный бизнес не окупит даже этот налог.
Итог: рентабельность вложения средств в болгарскую недвижимость на побережье не просто минимальна, – отрицательна!
Вот такие они, сладкие кисельные берега дешевой заграницы.
Фишка красивая, забавная, но не более.
Реальное состояние экономики нужно проверять не на том, что волнует других, а на том, какой вопрос наиболее остро стоит в обществе.
А что более вопиюще в России, чем квартиры и цены на жилье?
Вот и давайте посмотрим паритет покупательной способности не по безобидным булочкам, а по вопросу реального выживания нации.
Да, именно так и нужно ставить вопрос: выживание нации.
Чем определяется провальная демографическая ситуация в стране? Бик-маком? Или не способностью людей иметь первичный базис – место, где смогут расти дети.
И не надо кивать на Китай и Индию.
В южных странах демография не зависит напрямую от жилищных условий, тогда как в России - климат – вопрос выживания.
Кроме абсолютного выражения недоступности жилья, нужно учесть и меру социальной апатии, которая образуется из-за диспропорций уровня доходов бедных и богатых.
Говоря, что в России не хотят ржать, нужно не ругать «безответственных» не-родителей, а сказать им спасибо за адекватную оценку социальных перспектив своих не-родившихся детей.
Люди не ленивы и не «не хотят работать» - пассивность – это протестный ответ на экономическую систему, построенную в России.
Систему, где во главе угла стоит не эффективность производства, а способность создать барьеры на пути потенциальных конкурентов.
При нормальных рыночных законах у нас в стране в строительной отрасли «входной билет» в бизнес должен являться одним из самых низких. Только потому, что в наличии острейший дефицита жилья и имеется безграничный спрос на продукцию.
Но нигде, как в строительной отрасли России «входной билет» не стоит так дорого из-за кругового строительно-чиновного лобби.
Если и говорить о главных угрозах национальной безопасности, то прежде всего нужно указать в сторону чиновников.
А российский «биг-мак» нужно мерить не по американским булочкам, а по национальному индексу, который называется «Бигметр».
Индекс «Бигметр»: отношение цены квадратного метра в центре столицы к средней зарплате по стране. Сколько понадобится лет, чтобы купить небольшую однокомнатную квартиру в центре Москвы на среднюю российскую зарплату.
| Центр столицы | цена квадратного метра, евро | средняя зарплата по стране, евро | Бигметр, лет |
| Лондон | 18100 | 3800 | 14 |
| Москва | 11500 | 350 | 99 лет! |
| Париж | 10000 | 3900 | 7,7 |
| Рим | 7000 | 3000 | 7,0 |
| Амстердам | 6700 | 3100 | 6,5 |
| Берн | 5500 | 3200 | 5,1 |
| Мадрид | 5150 | 2300 | 6,7 |
| Осло | 5100 | 3400 | 4,5 |
| Копенгаген | 4600 | 4400 | 3,1 |
| Бухарест | 4000 | 400 | 30 |
| Хельсинки | 3350 | 2600 | 3,9 |
| Варшава | 3300 | 680 | 14,5 |
| Стокгольм | 3150 | 4500 | 2,1 |
| Вена | 3000 | 2000 | 4,5 |
| Берлин | 2450 | 4200 | 1,8 |
| Прага | 2350 | 800 | 8,8 |
| Афины | 2250 | 1100 | 6,1 |
| Будапешт | 1800 | 300 | 18,0 |
| София | 1500 | 300 | 15,0 |
| Стамбул | 1200 | 400 | 9,0 |
Как видно из таблицы, ближайшим, но все равно недостижимо оторванным преследователем является столица Румынии - самой коррумпированной страны Евросоюза.
Кстати, показателен Бигметр и для Лондона - города, куда стекается финансовое отрепье со всего мира.
Президент мягко посетовал, что существующие ипотечные ставки в 20-30 % маленько неадекватны.
Сказал Президент и о том, какими они должны быть в идеале - 5-6%.
Но при этом Президент «вошел в рыночную ситуацию» с деньгами, объявив, что-де банки вполне бы могли выдавать ипотеку под 14%.
Прикинем.
Чтобы купить однокомнатную квартиру в Петербурге с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом нужно одолжить у банка около 3 миллионов рублей.
При этом, взяв ипотеку на 10 лет, нужно будет отдавать ежемесячно около 50 000 рублей в месяц.
Видимо, прикидывая улучшение жилищных условий «на себя» Президент исходил из собственной зарплаты.
Имея по разным оценкам от 160 до 250 тыс. рублей в месяц, президент может безболезненно для бюджета своей семьи за десять лет получить однокомнатную квартиру.
А что делать простым смертным, у кого зарплата в 10 раз меньше? На кой ляд им, простите за выражение, такой «рыночный» кредит?
Забавно, но даже если взять ипотеку под мифические западные 6%, то платить в месяц придется 35 тысяч рублей.
35, конечно не 50, но на фоне средней зарплаты – никакой разницы.
И почему-то Президент в упор не желает замечать другого факта: ипотека и ее проценты вторичны, на фоне дикой цены на квартиры в стране.
Сделай цену квартиры адекватной, и 14 процентов будут посильны почти всем.
А для этого нужно всего-то ничего: вырезать из цен на недвижимость ренту чиновников и монополистов.
При прочих равных, себестоимость квадратного метра в России не может быть выше чем например в Болгарии.
Более мягкий климат (что удорожает строительство) легко компенсируется невысокими ценами на энергоносители.
Сколько стоит квадратный метр жилья в Софии? 40 тысяч рублей. Значит, однокомнатная квартира в 35 кв. метров в Москве должна стоить 1 400 000, и около миллиона - в Петербурге.
При такой цене подъемна любая ипотека.
Чтобы понять, в чем проблема строительного рынка, не нужно читать многотомные доклады Минрегионразвития.
Достаточно оценить русский "Биг-мак", или "Бигметр", по-русски.
Ау, Дмитрий Анатольевич, может перестанем искать кошелек там где «светло», а поищем там, где потеряли?