В первую очередь необходимо тщательно проверить законность деятельности предприятия или частных лиц, предлагающих приобрести приглянувшуюся Вам недвижимость. Ни для кого не секрет, что в сфере продажи и аренды жилья в Беларуси, да и в других регионах бывшего Советского Союза, действует огромное количество мошенников, пытающихся при помощи всевозможных хитроумных афер завладеть финансовыми средствами покупателей жилья. В свете подобных обстоятельств имеет смысл приобретать жильё непосредственно у строительной кампании, ведь застройщики для получения всевозможных разрешительных документов многократно проверяются соответствующими контролирующими государственными органами. Поэтому вероятность быть обманутым в случае приобретения жилья через прямого застройщика практически равна нулю.
На следующем этапе выбора стоит внимательно продумать район, в котором Вы планируете провести значительную часть своей жизни. Когда Вы собираетесь купить квартиру в Минске, любая мелочь в будущем может оказаться достаточно важной. Жизнь значительно осложняется отсутствием развитой инфраструктуры. Близость магазинов, рынков, школы и удобных транспортных развязок является неотъемлемым преимуществом при выборе комфортного образа жизни. А ведь выбирая район обитания, покупатель выбирает именно образ жизни, ни больше, ни меньше.
Ну и, разумеется, немаловажным фактором при выборе квартиры является её географическое расположение. Если планируется приобретение квартиры, все окна которой выходят на северную сторону, не стоит рассчитывать на то, что когда-нибудь Ваш дом будет залит тёплым солнечным светом. А квартира, выходящая на южную сторону, вряд ли позволит своим жильцам насладиться прохладой в знойные летние дни. Идеальным вариантом с точки зрения как врачей, так и дизайнеров интерьеров, считаются окна, выходящие на запад или на восток.
Постарайтесь учесть эти несложные рекомендации и Ваше новое жильё будет долго радовать Вас надёжностью, теплом и уютом родного дома.
]]>
Для иногородних приобретение квартиры в белорусской столице несет в себе желанную минскую прописку. Особо состоятельные люди выбирают пригород белорусской столицы, который имеет свои несомненные преимущества: чистая экология, зеленые насаждения и водоемы. Таким способом они «спасаются» от своего бизнеса и дел. Конечно же, благоприятные условия для проживания (чистая экология и отсутствие интенсивного транспортного движения) можно найти и в спальных районах нашей столицы. Сегодня многие новостройки Минска располагаются в непосредственной близости к метро, что позволяет жителям столицы изрядно экономить время. В целом, как в самой столице, так и в ее пригороде новое жилье отвечает всем современным требованиям и стандартам качества.
Таким образом, в предложенной на Ваше обозрение статье мы попытались очень кратко проанализировать современное состояние рынка недвижимости белорусской столицы и ее пригорода. Отметим, что многие описанные выше проблемы на первый взгляд кажутся не такими существенными, однако все они требуют незамедлительного решения.
]]>В прошлом году работники Бобруйского завода КПД (крупнопанельного домостроения) сдали 106,8 тысячи квадратных метров и впервые за время своего существования превысили проектную мощность (она составляет 106 тысяч метров). Проследим здесь соответствующую динамику за последние годы: в 2007 году было сдано 58 тысяч квадратных метров, в 2008-м - 71 тысяча; в этом же году планируется сдать не менее 110 тысяч квадратных метров. А это - около 2 тысяч новых квартир, около 2 тысяч новоселий - таких желанных для тех, кто стоит в хорошо известной очереди.
Обратим внимание на одну очень важную особенность: жилье, возведенное бобруйскими строителями завода КПД, является едва ли не одним из самых дешевых в Беларуси - один квадратный метр стоит примерно 350 так называемых условных единиц (без учета затрат заказчика). Однако откуда такая очень интересная стоимость? На заводе называют несколько факторов. Один из них, возможно, наиболее важный: здесь все делают - от обустройства фундаментов и до сдачи дома "под ключ" - именно сами, своими силами, не привлекая к этому другие организации. На заводе есть и своя сантехническая группа, и электромонтажный участок и т.д., а на все виды работ - соответствующие лицензии. А плюс к этому коллектив завода КПД возводит дома из своих же, произведенных непосредственно у себя на предприятии, конструкций. По сути, все здесь, что нужно для возведения и сдачи готового дома, - свое. Три года назад здесь начали производить даже свои пластиковые оконные блоки. "Технология не такая уж сложная, - заметил начальник цеха ПВХ Алексей Короткий, - утром сырье - вечером готовые окна".
И еще один очень важный фактор: бобруйчане строят в чрезвычайно сжатые сроки, а как известно, растяжение сроков строительства неизбежно ведет к увеличению стоимости всех работ. Что помогает строить быстро? Высокая организованность на новостройках и очень кропотливая, детальная подготовка к ней. Ну, а стоимость жилья и его качество - это, по сути, два главных фактора, которые и влияют на выбор заказчиком той или иной строительной организации. Что касается качества будущего жилья, она закладывается еще непосредственно на формовочном конвейере. При этом предприятие имеет два отдела контроля качества, которые внимательно следят за надлежащим исполнением всех техпроцессов и строительных норм как на самом заводе, при изготовлении железобетонных элементов будущих домов, так и на стройках.
]]>
Озабоченные поеданием гамбургеров, американцы измеряют мир по индексу Биг-мака.
Фишка красивая, забавная, но не более.
Реальное состояние экономики нужно проверять не на том, что волнует других, а на том, какой вопрос наиболее остро стоит в обществе.
А что более вопиюще в России, чем квартиры и цены на жилье?
Вот и давайте посмотрим паритет покупательной способности не по безобидным булочкам, а по вопросу реального выживания нации.
Да, именно так и нужно ставить вопрос: выживание нации.
Чем определяется провальная демографическая ситуация в стране? Бик-маком? Или не способностью людей иметь первичный базис – место, где смогут расти дети.
И не надо кивать на Китай и Индию.
В южных странах демография не зависит напрямую от жилищных условий, тогда как в России - климат – вопрос выживания.
Кроме абсолютного выражения недоступности жилья, нужно учесть и меру социальной апатии, которая образуется из-за диспропорций уровня доходов бедных и богатых.
Говоря, что в России не хотят ржать, нужно не ругать «безответственных» не-родителей, а сказать им спасибо за адекватную оценку социальных перспектив своих не-родившихся детей.
Люди не ленивы и не «не хотят работать» - пассивность – это протестный ответ на экономическую систему, построенную в России.
Систему, где во главе угла стоит не эффективность производства, а способность создать барьеры на пути потенциальных конкурентов.
При нормальных рыночных законах у нас в стране в строительной отрасли «входной билет» в бизнес должен являться одним из самых низких. Только потому, что в наличии острейший дефицита жилья и имеется безграничный спрос на продукцию.
Но нигде, как в строительной отрасли России «входной билет» не стоит так дорого из-за кругового строительно-чиновного лобби.
Если и говорить о главных угрозах национальной безопасности, то прежде всего нужно указать в сторону чиновников.
А российский «биг-мак» нужно мерить не по американским булочкам, а по национальному индексу, который называется «Бигметр».
Фишка красивая, забавная, но не более.
Реальное состояние экономики нужно проверять не на том, что волнует других, а на том, какой вопрос наиболее остро стоит в обществе.
А что более вопиюще в России, чем квартиры и цены на жилье?
Вот и давайте посмотрим паритет покупательной способности не по безобидным булочкам, а по вопросу реального выживания нации.
Да, именно так и нужно ставить вопрос: выживание нации.
Чем определяется провальная демографическая ситуация в стране? Бик-маком? Или не способностью людей иметь первичный базис – место, где смогут расти дети.
И не надо кивать на Китай и Индию.
В южных странах демография не зависит напрямую от жилищных условий, тогда как в России - климат – вопрос выживания.
Кроме абсолютного выражения недоступности жилья, нужно учесть и меру социальной апатии, которая образуется из-за диспропорций уровня доходов бедных и богатых.
Говоря, что в России не хотят ржать, нужно не ругать «безответственных» не-родителей, а сказать им спасибо за адекватную оценку социальных перспектив своих не-родившихся детей.
Люди не ленивы и не «не хотят работать» - пассивность – это протестный ответ на экономическую систему, построенную в России.
Систему, где во главе угла стоит не эффективность производства, а способность создать барьеры на пути потенциальных конкурентов.
При нормальных рыночных законах у нас в стране в строительной отрасли «входной билет» в бизнес должен являться одним из самых низких. Только потому, что в наличии острейший дефицита жилья и имеется безграничный спрос на продукцию.
Но нигде, как в строительной отрасли России «входной билет» не стоит так дорого из-за кругового строительно-чиновного лобби.
Если и говорить о главных угрозах национальной безопасности, то прежде всего нужно указать в сторону чиновников.
А российский «биг-мак» нужно мерить не по американским булочкам, а по национальному индексу, который называется «Бигметр».
Индекс «Бигметр»: отношение цены квадратного метра в центре столицы к средней зарплате по стране. Сколько понадобится лет, чтобы купить небольшую однокомнатную квартиру в центре Москвы на среднюю российскую зарплату.
| Центр столицы | цена квадратного метра, евро | средняя зарплата по стране, евро | Бигметр, лет |
| Лондон | 18100 | 3800 | 14 |
| Москва | 11500 | 350 | 99 лет! |
| Париж | 10000 | 3900 | 7,7 |
| Рим | 7000 | 3000 | 7,0 |
| Амстердам | 6700 | 3100 | 6,5 |
| Берн | 5500 | 3200 | 5,1 |
| Мадрид | 5150 | 2300 | 6,7 |
| Осло | 5100 | 3400 | 4,5 |
| Копенгаген | 4600 | 4400 | 3,1 |
| Бухарест | 4000 | 400 | 30 |
| Хельсинки | 3350 | 2600 | 3,9 |
| Варшава | 3300 | 680 | 14,5 |
| Стокгольм | 3150 | 4500 | 2,1 |
| Вена | 3000 | 2000 | 4,5 |
| Берлин | 2450 | 4200 | 1,8 |
| Прага | 2350 | 800 | 8,8 |
| Афины | 2250 | 1100 | 6,1 |
| Будапешт | 1800 | 300 | 18,0 |
| София | 1500 | 300 | 15,0 |
| Стамбул | 1200 | 400 | 9,0 |
Как видно из таблицы, ближайшим, но все равно недостижимо оторванным преследователем является столица Румынии - самой коррумпированной страны Евросоюза.
Кстати, показателен Бигметр и для Лондона - города, куда стекается финансовое отрепье со всего мира.
В очередной раз главный ответственный на нацпроект «доступное жилье» озвучил свое видение рыночной ситуации с ипотекой.
Президент мягко посетовал, что существующие ипотечные ставки в 20-30 % маленько неадекватны.
Сказал Президент и о том, какими они должны быть в идеале - 5-6%.
Но при этом Президент «вошел в рыночную ситуацию» с деньгами, объявив, что-де банки вполне бы могли выдавать ипотеку под 14%.
Прикинем.
Чтобы купить однокомнатную квартиру в Петербурге с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом нужно одолжить у банка около 3 миллионов рублей.
При этом, взяв ипотеку на 10 лет, нужно будет отдавать ежемесячно около 50 000 рублей в месяц.
Видимо, прикидывая улучшение жилищных условий «на себя» Президент исходил из собственной зарплаты.
Имея по разным оценкам от 160 до 250 тыс. рублей в месяц, президент может безболезненно для бюджета своей семьи за десять лет получить однокомнатную квартиру.
А что делать простым смертным, у кого зарплата в 10 раз меньше? На кой ляд им, простите за выражение, такой «рыночный» кредит?
Забавно, но даже если взять ипотеку под мифические западные 6%, то платить в месяц придется 35 тысяч рублей.
35, конечно не 50, но на фоне средней зарплаты – никакой разницы.
И почему-то Президент в упор не желает замечать другого факта: ипотека и ее проценты вторичны, на фоне дикой цены на квартиры в стране.
Сделай цену квартиры адекватной, и 14 процентов будут посильны почти всем.
А для этого нужно всего-то ничего: вырезать из цен на недвижимость ренту чиновников и монополистов.
При прочих равных, себестоимость квадратного метра в России не может быть выше чем например в Болгарии.
Более мягкий климат (что удорожает строительство) легко компенсируется невысокими ценами на энергоносители.
Сколько стоит квадратный метр жилья в Софии? 40 тысяч рублей. Значит, однокомнатная квартира в 35 кв. метров в Москве должна стоить 1 400 000, и около миллиона - в Петербурге.
При такой цене подъемна любая ипотека.
Чтобы понять, в чем проблема строительного рынка, не нужно читать многотомные доклады Минрегионразвития.
Достаточно оценить русский "Биг-мак", или "Бигметр", по-русски.
Ау, Дмитрий Анатольевич, может перестанем искать кошелек там где «светло», а поищем там, где потеряли?
]]>Президент мягко посетовал, что существующие ипотечные ставки в 20-30 % маленько неадекватны.
Сказал Президент и о том, какими они должны быть в идеале - 5-6%.
Но при этом Президент «вошел в рыночную ситуацию» с деньгами, объявив, что-де банки вполне бы могли выдавать ипотеку под 14%.
Прикинем.
Чтобы купить однокомнатную квартиру в Петербурге с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом нужно одолжить у банка около 3 миллионов рублей.
При этом, взяв ипотеку на 10 лет, нужно будет отдавать ежемесячно около 50 000 рублей в месяц.
Видимо, прикидывая улучшение жилищных условий «на себя» Президент исходил из собственной зарплаты.
Имея по разным оценкам от 160 до 250 тыс. рублей в месяц, президент может безболезненно для бюджета своей семьи за десять лет получить однокомнатную квартиру.
А что делать простым смертным, у кого зарплата в 10 раз меньше? На кой ляд им, простите за выражение, такой «рыночный» кредит?
Забавно, но даже если взять ипотеку под мифические западные 6%, то платить в месяц придется 35 тысяч рублей.
35, конечно не 50, но на фоне средней зарплаты – никакой разницы.
И почему-то Президент в упор не желает замечать другого факта: ипотека и ее проценты вторичны, на фоне дикой цены на квартиры в стране.
Сделай цену квартиры адекватной, и 14 процентов будут посильны почти всем.
А для этого нужно всего-то ничего: вырезать из цен на недвижимость ренту чиновников и монополистов.
При прочих равных, себестоимость квадратного метра в России не может быть выше чем например в Болгарии.
Более мягкий климат (что удорожает строительство) легко компенсируется невысокими ценами на энергоносители.
Сколько стоит квадратный метр жилья в Софии? 40 тысяч рублей. Значит, однокомнатная квартира в 35 кв. метров в Москве должна стоить 1 400 000, и около миллиона - в Петербурге.
При такой цене подъемна любая ипотека.
Чтобы понять, в чем проблема строительного рынка, не нужно читать многотомные доклады Минрегионразвития.
Достаточно оценить русский "Биг-мак", или "Бигметр", по-русски.
Ау, Дмитрий Анатольевич, может перестанем искать кошелек там где «светло», а поищем там, где потеряли?
Не будем повторять банальность про бесплатный сыр. Сразу возьмемся за подсчеты.
Для примера берем типичное предложение беспроцентной рассрочки на пять лет в Петербурге.
Имя строительной компании называть не будем по двум причинам.
Во-первых, обойдутся без халявной рекламы.
А во-вторых – информация взята с их сайта. Им ничего не стоит снять рекламу, а потом подать на нас в суд за ущемление…. или прищемление «достоинства».
Итак, имеем Буратоно, который по просьбе кота Базилио решил закопать свои золотые даже не в котлован – а просто огороженный забором заброшенный пустырь.
Буратине обещают беспроцентную рассрочку, и, внимание – аттракцион невиданной щедрости - на 5 лет ПОСЛЕ окончания строительства.
С учетом того, что квартира выставлена в продажу примерно на 20% ниже цен вторичного рыка, выигрыш на лицо.
Вот только чей выигрыш?
До того счастливого момента, когда дом будет построен и Буратино сможет начать вожделенный евроремонт, пройдет как минимум три полновесных года.
Во всяком случае, так обещают в договоре – дом будет сдан в конце 2011 года. С учетом типичных проволочек срок сдачи, отодвинутый на полгода – сущий пустяк. Поэтому мы и имеем право говорить о полновесных трех годовых строительных циклах.
А если Буратино не поведется на развесистую клюкву?
Если просто пойдет и положит деньги в банк на депозит?
При сегодняшних ставках в 15% годовых, да еще с учетом сложного процента от увеличит свои вложения в два раза.
А строитель предлагает отдать деньги ему, и за это обещает не взимать проценты.
Допустим, квартира стоит 3 000 000 рублей.
Буратино платит 1 800 000 рублей, а остальные 1 200 000 доносит в течении рассрочки.
Через три года Буратино на руках будет квартира ценой именно эти 3 000 000 рублей.
А если те же 1 800 000 рублей положить в банк, то через три года Буратине вернется 2 740 000 рублей!
Добавив те доплаченные 1 200 000, через три года Буратино сможет претендовать на квартиру ценой в 3 940 000 рублей, или на 30% дороже!
Кстати, а что сделает кот Бази… простите – строитель, если Буратино к нему все-таки придет?
Он положит чужие денюжки ровно в тот же банк. Сроком на два года. За два года ему накапает 580 000 рублей процентов.
Сложив 1 800 и 580 мы получим 2380.
Ничего эта цифра не напоминает?
С учетом минимально допустимой (чтобы не прослыть лохом) нормы прибыли любого российского бизнеса, эта сумма вполне укладывается в размеры себестоимости строительства.
Таким образом, получив 60% от Буратино при рентабельности 30%, фактически застройщик получает 580 + 1200 тысяч рублей. Т.е. стопроцентную прибыль.
На ровном месте.
Ну, чем не мечта?..
Только, пожалуйста, не надо говорить, что Буратино таким образом застрахован, ведь за три года цены на квартиры могут взлететь.
Не менее вероятно, что они никуда не поднимутся. И есть шанс, что они еще и рухнут.
И уж очень велика вероятность, что заигравшийся в финансовые пирамиды застройщик через два года испарится в небытие.
И, счастье Буратины, что ему удастся по суду вернуть номинал суммы обратно.
Проценты застройщик в любом случае оставит себе.
Кстати, а ничего… идеальная схема для получения прибыли из воздуха. Зачем вообще заморачиваться со строительством. Достаточно пообещать, а потом, прокрутив чужие деньги, «честно» вернуть взятое обратно.
]]>Для примера берем типичное предложение беспроцентной рассрочки на пять лет в Петербурге.
Имя строительной компании называть не будем по двум причинам.
Во-первых, обойдутся без халявной рекламы.
А во-вторых – информация взята с их сайта. Им ничего не стоит снять рекламу, а потом подать на нас в суд за ущемление…. или прищемление «достоинства».
Итак, имеем Буратоно, который по просьбе кота Базилио решил закопать свои золотые даже не в котлован – а просто огороженный забором заброшенный пустырь.
Буратине обещают беспроцентную рассрочку, и, внимание – аттракцион невиданной щедрости - на 5 лет ПОСЛЕ окончания строительства.
С учетом того, что квартира выставлена в продажу примерно на 20% ниже цен вторичного рыка, выигрыш на лицо.
Вот только чей выигрыш?
До того счастливого момента, когда дом будет построен и Буратино сможет начать вожделенный евроремонт, пройдет как минимум три полновесных года.
Во всяком случае, так обещают в договоре – дом будет сдан в конце 2011 года. С учетом типичных проволочек срок сдачи, отодвинутый на полгода – сущий пустяк. Поэтому мы и имеем право говорить о полновесных трех годовых строительных циклах.
А если Буратино не поведется на развесистую клюкву?
Если просто пойдет и положит деньги в банк на депозит?
При сегодняшних ставках в 15% годовых, да еще с учетом сложного процента от увеличит свои вложения в два раза.
А строитель предлагает отдать деньги ему, и за это обещает не взимать проценты.
Допустим, квартира стоит 3 000 000 рублей.
Буратино платит 1 800 000 рублей, а остальные 1 200 000 доносит в течении рассрочки.
Через три года Буратино на руках будет квартира ценой именно эти 3 000 000 рублей.
А если те же 1 800 000 рублей положить в банк, то через три года Буратине вернется 2 740 000 рублей!
Добавив те доплаченные 1 200 000, через три года Буратино сможет претендовать на квартиру ценой в 3 940 000 рублей, или на 30% дороже!
Кстати, а что сделает кот Бази… простите – строитель, если Буратино к нему все-таки придет?
Он положит чужие денюжки ровно в тот же банк. Сроком на два года. За два года ему накапает 580 000 рублей процентов.
Сложив 1 800 и 580 мы получим 2380.
Ничего эта цифра не напоминает?
С учетом минимально допустимой (чтобы не прослыть лохом) нормы прибыли любого российского бизнеса, эта сумма вполне укладывается в размеры себестоимости строительства.
Таким образом, получив 60% от Буратино при рентабельности 30%, фактически застройщик получает 580 + 1200 тысяч рублей. Т.е. стопроцентную прибыль.
На ровном месте.
Ну, чем не мечта?..
Только, пожалуйста, не надо говорить, что Буратино таким образом застрахован, ведь за три года цены на квартиры могут взлететь.
Не менее вероятно, что они никуда не поднимутся. И есть шанс, что они еще и рухнут.
И уж очень велика вероятность, что заигравшийся в финансовые пирамиды застройщик через два года испарится в небытие.
И, счастье Буратины, что ему удастся по суду вернуть номинал суммы обратно.
Проценты застройщик в любом случае оставит себе.
Кстати, а ничего… идеальная схема для получения прибыли из воздуха. Зачем вообще заморачиваться со строительством. Достаточно пообещать, а потом, прокрутив чужие деньги, «честно» вернуть взятое обратно.
Купить квартиру в новостройке просто. Идем, платим и все. Купить-то вы ее купили, но это не означает, что вы квартиру получите.
В нашей стране не стоит вопрос «как купить», вопрос в том, как получить принадлежащее по праву.
И на этот вопрос существует не менее простой ответ. Получить можно только если «это» соизволит отдать «большой начальник».
То есть проблем приобретения квартир в новостройках лежит не в правовой, а в экономической и нравственной областях.
Точнее – наоборот. На первое место нужно поставить нравственную.
Любой застройщик в тысячу раз лучше понимает, экономику своего… даже не строительства – бизнеса. И строит ее по степени свой наглости, жадности и безбашенности.
Набрать кредитов – пожалуйста. Причем деньги завешиваются не в новостройки, а в покупку все новых и новых «пятен». Пятна обносятся забором и начинается продажа обещаний.
Степень рискованности покупки квартиры на первичном рынке прямопропорциональна количеству нахапанных впрок неликвидных объектов.
И это не просто экономическая величина пассивов. Это показатель морального состояния начальства стройкомпании.
Нужно еще ввести поправочный коэффициент на степень приближенности» к заднице местного губернатора. Этот коэффициент оказывает положительную динамику для застройщика в период когда «все хорошо», но станет дополнительным отрицательным якорем в момент кризиса.
Исключением являются два варианта: когда чиновник, через подставных лиц и является настоящим застройщиком, или имеет существенную долю в бизнесе.
Причем договора для потенциального покупателя новостройки составляются таким образом, что стройкомпания и ее владельцы не несут никакой ответственности перед покупателем.
Никакой вообще. И даже пресловутый 214 закон красив и грозен только на бумаге. В случае, если застройщик решит, что издержки превышают ожидаемую прибыль, ничто не мешает ему ловко признать себя банкротом и умыть руки, переселившись куда-нибудь в Лондон или на Кипр.
Чтобы убедиться в справедливости этих слов достаточно совершить экскурсию по существующим новостойкам. Подавляющее большинство из них заморожены, или ведется вялая имитация работ.
Но при этом в справочниках по продаже недвижимости можно с легкостью обнаружить совсем новые предложения по только что открывшимся стройкам.
Причем продают «заборы» именно те, у кого уже висят якорем не один недостроенный объект.
Расчет «бизнесменов» понятен – государство не оставить обманутых дольщиков, и, рано или поздно выдаст им квартиры за свой, то есть за наш с вами, налоговый счет.
А дальше как кривая вывезет. Удастся малыми силами довести объект до ума, считай, повезло всем участникам событий. Ну а «нет»… так на него суда никогда не было.
]]>В нашей стране не стоит вопрос «как купить», вопрос в том, как получить принадлежащее по праву.
И на этот вопрос существует не менее простой ответ. Получить можно только если «это» соизволит отдать «большой начальник».
То есть проблем приобретения квартир в новостройках лежит не в правовой, а в экономической и нравственной областях.
Точнее – наоборот. На первое место нужно поставить нравственную.
Любой застройщик в тысячу раз лучше понимает, экономику своего… даже не строительства – бизнеса. И строит ее по степени свой наглости, жадности и безбашенности.
Набрать кредитов – пожалуйста. Причем деньги завешиваются не в новостройки, а в покупку все новых и новых «пятен». Пятна обносятся забором и начинается продажа обещаний.
Степень рискованности покупки квартиры на первичном рынке прямопропорциональна количеству нахапанных впрок неликвидных объектов.
И это не просто экономическая величина пассивов. Это показатель морального состояния начальства стройкомпании.
Нужно еще ввести поправочный коэффициент на степень приближенности» к заднице местного губернатора. Этот коэффициент оказывает положительную динамику для застройщика в период когда «все хорошо», но станет дополнительным отрицательным якорем в момент кризиса.
Исключением являются два варианта: когда чиновник, через подставных лиц и является настоящим застройщиком, или имеет существенную долю в бизнесе.
Причем договора для потенциального покупателя новостройки составляются таким образом, что стройкомпания и ее владельцы не несут никакой ответственности перед покупателем.
Никакой вообще. И даже пресловутый 214 закон красив и грозен только на бумаге. В случае, если застройщик решит, что издержки превышают ожидаемую прибыль, ничто не мешает ему ловко признать себя банкротом и умыть руки, переселившись куда-нибудь в Лондон или на Кипр.
Чтобы убедиться в справедливости этих слов достаточно совершить экскурсию по существующим новостойкам. Подавляющее большинство из них заморожены, или ведется вялая имитация работ.
Но при этом в справочниках по продаже недвижимости можно с легкостью обнаружить совсем новые предложения по только что открывшимся стройкам.
Причем продают «заборы» именно те, у кого уже висят якорем не один недостроенный объект.
Расчет «бизнесменов» понятен – государство не оставить обманутых дольщиков, и, рано или поздно выдаст им квартиры за свой, то есть за наш с вами, налоговый счет.
А дальше как кривая вывезет. Удастся малыми силами довести объект до ума, считай, повезло всем участникам событий. Ну а «нет»… так на него суда никогда не было.
Первый совет: торгуйтесь!
Поскольку в наши дни процессы совершения сделок на загородном рынке переходят главным образом наедине, торг не только возможен, но и обязателен. При личной встрече можно добиться очень значительной скидки.
Но скидка скидке рознь.
Значительно меньше, чем на недостроенные дома, снижаются цены на готовые коттеджи. А вот недострой можно «ронять» хоть в половину.
Правда, многие застройщики (и частники-строители) не снижают свои цен на напрямую. Но в рекламе всегда есть намек на то, что строитель готов двигаться по цене. А, если даже и нет – будьте уверены – запас рентабелдьности у наших «работничков ножа и топо….», просите – топора и рубанка, таков, что топтать их можно очень и очень неплохо.
В сегменте эконом-класса ситуация с ценами была самой стабильной. А цены на проекты, востребованные у покупателей до кризиса, в целом не изменились.
Наиболее снизились цены на неудачные или неликвидные проекты, т.е. потенциальный недострой.
Второй совет: сведите риски к минимуму
Приобретение недостроенного объекта – эта наиболее рискованная сделка. Ведь воду, газ, канализацию и электричество проводят в коттедж уже после постройки. И сегодня невозможно предсказать, сколько придётся ждать момента, когда в доме можно будет нормально жить: ведь для этого застройщик должен продать и достроить все дома посёлка, а потом найти средства на проведение коммуникаций.
Поэтому, если вы собираетесь переехать за город, покупайте дом высокой степени готовности, или даже полностью готовый дом в посёлке, куда проведены все коммуникации.
Третий совет: рассматривайте trade-in
Так называемые альтернативные сделки (цепочки), когда одно жильё продаётся, другое покупается, и всё это происходит в один день, не имеют на загородном рынке такого широкого применения, как на городском рынке недвижимости. Однако в наши дни появилось предложение услуги trade-in, которая знакома всем по рынку автомобилей.
В отличие от автомобильного рынка, где для покупки новой машины всегда необходимо доплатить, на рынке коттеджей существует целых три варианта:
1. дом и городская квартира стоят одинаково;
2. дом стоит дороже (и в этом случае покупатель должен доплатить);
3. квартира стоит дороже (тогда компания-продавец подбирает более дорогой участок, или же клиенту предоставляются дополнительные услуги проектировщиков, дизайнеров, ландшафтных дизайнеров, которые покрывают сумму разницы).
На рынке загородной недвижимости также существует разделение по сегментам. К примеру, за одну элитную квартиру можно приобрести три дома эконом-класса, а вот для того, чтобы приобрести элитный коттедж, необходимо отдать несколько квартир.
Но даже если объекты недвижимости сопоставимы по классу и предназначению, совершить полностью прямой обмен затруднительно. Чаще всего реализуют обмен с доплатой.
Четвёртый совет: старайтесь найти льготные условия
Таковыми могут быть долгосрочная аренда дома с его последующим выкупом, предоставление рассрочки платежей на несколько лет, кредиты – всё это зависит лишь от фантазии застройщика. Есть редкие компании, которые предлагают систему длинных рассрочек с низкими ставками (на 10 лет под 15 % годовых в рублях). Программы доступны в посёлках, которые строятся компанией самостоятельно. Правда, это не эконом класс. Цена на подобные предложения исчисляются многими сотнями, а чаще и миллионами долларов.
Сегодня появились компании с забавной программой «плати после кризиса». Цены в данном случае зафиксированы в валюте и привязаны к бивалютной корзине. По программе готовые дома под чистовую отделку, стоящие более полутора миллионов долларов, отдают покупателю за 1% от стоимости в месяц, сроком на 5 лет. За это время хозяин должен будет самостоятельно сделать отделку и ландшафтный дизайн, а по окончанию кризиса внести ещё 40% от стоимости, после чего дом будет оформлен в его собственность.
По другой программе потенциальный покупатель въезжает в готовы дом и платит арендную плату около 15 тысяч долларов в месяц, а по истечению оговоренного заранее срока может выкупить дом, с учётом уже внесённых арендных платежей.
Пятый совет: выполните независимую оценку недвижимости
Основной проблемой обмена городской недвижимости на загородную является то, что специалисты одного рынка редко хорошо ориентируются в другом. А поскольку немногие компании имеют подразделения, работающие во всех сегментах рынка, вашей сделкой заниматься, скорее всего, будут два риелтора, юрист и независимый оценщик.
Конечно, компания может предложить собственную оценку недвижимости. Но чтобы быть уверенным, в том, что цена справедлива, лучше всего обратиться именно к независимому оценщику.
]]>
Малогабаритные квартиры обычно покупают те семьи, которым необходимо срочно приобрести жильё, но они стеснены в средствах. Они не могут ждать, когда снизятся цены. Поэтому именно в последнее время спрос на малогабаритные квартиры сильно возрос, и рынок, конечно же, отреагировал на это повышением цен.
Тем не менее, хотя один квадратный метр малогабаритного жилья может стоить как метр в обычной однокомнатной квартире, и даже больше, общая стоимость всё равно оказывается меньше. Как раз это и привлекает покупателей.
На самом деле, малогабаритная квартира может быть очень неплохим вложением капитала. Так, в прошлом году, в Москве один джентльмен приобрёл для сдачи в аренду квартиру общей площадью всего в 13 метров в доме, который вскоре должны снести. В результате он получит и доход от съёмщиков, и компенсацию после сноса.
Возможность возврата почти половины капиталовложений настолько привлекательна, что многие забывают изучить предложения зарубежных соседей. А ведь в некоторых странах за те же деньги (квартира обошлась покупателю в 93 тысячи долларов) можно приобрести полноценную квартиру, которая имеет в 1,5 или даже 2 раза большую площадь. Такую недвижимость можно использовать как квартиру для проведения отпуска, так и для сдачи внаём, а в случае сноса дома, опять же, получить неплохую компенсацию.
Поэтому, если вы имеете средства для приобретения жилья, старайтесь мыслить масштабно. Возможно, что небольшие апартаменты на французской Ривьере окажутся более привлекательной и выгодной покупкой, чем малогабаритка в какой-нибудь московской панельной хибаре.
Конечно, одно дело – такой статистический анализ и совсем другое – как существовать в таких квартирах?
]]>
Из-за нестабильности, связанной с кризисом, в этом году спрос на арендуемые дачные участки снизился. Так как дачным сезоном является срок с мая по сентябрь, то к началу мая большинство сдаваемых загородных домов уже арендовано.
В настоящее время на рынке недвижимости постоянно возникают различные, недобросовестные агентства, фирмы-однодневки. Поэтому при желании сдать свою дачу в аренду следует проявить особую внимательность и осторожность.
Договор между арендатором и сдающим собственником, подписывается с двух сторон в агентстве, представитель которого проверяет точность и грамотность заполнения, соответствие всех необходимых документов и присутствует в момент подписания.
Дополнительно арендатор также подписывает договор с агентством на предмет возмездного оказания услуг.
Арендатору необходимо обязательно знать, что именно он хочет взять в аренду, какой ему дом необходим. Учитывая желания, потребности и нужды клиента, представитель агентства подыскивает нужный вариант дачи, при этом предварительно знакомится у хозяина недвижимости с документами на дом, землю, при необходимости может составить опись имущества.
Необходимо отметить, что существует определенная категория арендаторов, не нуждающихся в срочной аренде жилья, а желающих просто посмотреть варианты. Поэтому при показе жилья арендаторам желательно все документы и ценности убрать с видных мест.
При сдаче в аренду своего загородного дома, дачи желательно у арендатора взять денежный залог, гарантирующий сохранность имущества, которое там находится. Чаще всего дачи арендуются сроком на 5 месяцев, поэтому лучше взять залоговую сумму, равную 1 месяцу проживания. При надлежащем проживании и сохранности имущества по окончанию срока аренды залоговая сумма возвращается.
Все моменты взаимоотношений арендаторов и хозяина на время аренды дачи или загородного дома, а также составление описи имущества, необходимо как можно внимательнее письменно зафиксировать. Если что-то сломалось не по вине арендатора хозяину дачи необходимо решить проблему на месте или прислать кого-то для починки.
Хозяином обязательно составляется список нужных телефонов на любой случай, тем более, если дача находится в стародачных местах. Если же дача находится на территории поселка с собственной управляющей компанией, то многие вопросы, в том числе поломки, решаются легче.
Если Вы решили сдать свою дачу, то по возможности представьте своего будущего арендатора.
В основном, арендаторами являются семьи с детьми, поэтому на Вашей даче обязательно должны присутствовать газовая плита, наборная мебель, электронагреватель воды, холодильник, водопровод или колодец, душ, удобства на улице или в доме.
Для арендаторов, собирающихся жить на даче, не выезжая, комфорт проживания является очень важным. Для работающих, ездящих на автомобиле арендаторов одним из важных моментов является удобная подъездная дорога. Асфальтобетонные дороги на подъезде к даче, удаленность от федеральных трасс, престижность месторасположения крайне влияют на стоимость аренды.
А если дом находится в так называемых стародачных местах или охраняемом коттеджном поселке, которые хорошо обустроены, и в них развита определенная инфраструктура, то стоимость аренды такого дачного участка значительно возрастает.
]]>